CFOメッセージ CFO Message

私は、金利上昇局面においては、資本コストを上回るリターン創出力が問われると考えています。リスクフリーレートの上昇に伴いWACCは確実に上昇しているため、当社では、収益性と効率性をこれまで以上に高め、ROEをはじめとした資本効率をもう一段高い水準に引き上げることを目指します。

収益性の観点については、賃貸分野における賃料改定により、安定収益の底上げを図るとともに、開発フェーズでは建築費上昇を前提としつつ商品性の向上により付加価値を高め、収益水準の引き上げを目指します。さらに、再開発やまちづくりを通じてエリア価値そのものを高めることで、持続的に高い収益性を生み出す基盤を構築していきます。

効率性の観点では、投資家向け物件売却事業を成長ドライバーとし、回転率の向上に加え、バランスのとれた資産ポートフォリオ運営を推進しています。足元では物流施設の比率が増してきていますので、ホテルなどの投資を拡大し、アセットタイプの多様化を通じて市場環境の変化への耐性を高めるとともに、時代に応じた最適な投資・売却の判断を行うことで、売却益の最大化と収益機会の拡大を図っていきます。

また、長期的に成長が期待できるアセットタイプや、八重洲・日本橋・京橋（YNK）エリアをはじめとして当社が関与することで、市場成長以上の価値向上が期待できる資産は保有し、ポートフォリオ全体の質を継続的に向上させることを目指します。一方で、それ以外の資産については最適なタイミングでの売却に努め、固定資産などの含み益を顕在化することで、資産効率の向上を加速させていきます。

これらの取り組みにより、当社は安定収益の拡大と資産効率の向上を同時に実現し、資本コスト上昇局面においても持続的にリターンを創出できるポートフォリオを構築していきます。さらに、市場環境の変化を前提とした柔軟な資産入れ替えを通じて、成長の質と再現性を高めながら、持続的な企業価値向上を追求していきます。

当社は、前述したポートフォリオ戦略を通じて収益性および効率性の向上を図るとともに、それを支える資金の調達については、財務規律の維持と資本コストの最適化を図っていきます。まず、財務指針として掲げている、D/Eレシオ2.4倍程度、有利子負債/EBITDA倍率12倍程度については、資本効率と財務健全性のバランスを踏まえた指標として、引き続きこの範囲内でコントロールしていきます。安定的な利益成長による自己資本の拡充をベースとし借入を中心に資金調達を行っていくことで、過度なレバレッジへの依存を回避しつつ、安定的な財務基盤の確保を図っていきます。

負債に関しては、これまで長期かつ固定を基本として金利上昇リスクへの耐性強化を図っていますが、大規模再開発など長期にわたるプロジェクトも複数抱えていることから、今後も大きな方針に変更はありません。一方で、足元の金利環境の変化を踏まえ、借入については固定・変動のバランスや調達期間について柔軟性を高めるとともに、社債の追加発行などもあわせて検討することで、最適な構成を追求していきます。また、当社の賃貸資産は都心のプライム立地に多く保有しており、安定的なキャッシュ・フローを創出しています。さらに、まちづくりや再開発を基盤として、収益の安定性と資産の信用力を高めています。これにより、資金調達における信用力の裏付けが確保されており、資金調達コストの抑制と安定的な調達環境の維持につながっていると認識しています。

こうした取り組みの結果、2026年５月には日本格付研究所（JCR）による長期発行体格付がAからA＋に引き上げられました。この格付は、当社の安定的な収益基盤および規律ある財務運営が評価されたものと認識しており、今後の資金調達においてもコスト抑制および調達手段の多様化に寄与する重要な基盤になると考えています。今後もバランスシート全体に目を向け、安定的な収益基盤をもとに、デットとエクイティを戦略的に組み合わせることで、資本コストを適切にコントロールし、成長投資を着実に実行できる財務基盤を構築していきます。

私は、持続的な企業価値向上の成否は、創出したキャッシュをいかに規律高く、資本効率の高い領域へ最適配分できるかで決まると考えています。金利上昇や建築費高騰といった環境変化を見据え、「回収」「投資」「株主還元」の3つのサイクルにおいて、バランスのとれた厳格なコントロールを徹底していくことが重要だと認識しています。

当社は、上記のキャッシュアロケーションにおいて、将来の成長機会を柔軟かつ積極的に取り込むため、戦略的資金枠を設定しています。既存事業の拡大に加え、新たな領域への展開を通じて収益機会を多様化し、中長期的な企業価値の向上を図ることを目的としています。

今後の利益成長と資本効率の更なる向上においては、サービス分野の成長がカギになると考えています。中でもファンド事業は、運用資産残高の拡大に応じた安定的なフィー収益が期待でき、収益の安定性と資本効率向上の双方への寄与が見込まれる分野です。サービス分野に限らず、今後の利益成長スピードを加味した時には、オーガニックな拡大だけでなく、アライアンスやM&Aなどの手段を用いたインオーガニックな成長も不可欠になると認識していますので、戦略的資金枠の積極的な活用も視野に入れていきます。

なお、2026年5月には戦略的資金枠を活用し、スター・マイカ・ホールディングス株式会社との資本業務提携を実施しました。当社の新築分譲における強固なブランド力・企画力と、同社が持つ中古マンション流通に関する卓越したノウハウを融合させることで、今後更なる拡大が見込まれる住宅ストック・リノベーション領域でのシナジー創出を強力に推進します。戦略的資金枠は、こうした新たな成長機会を確実に捉えるための柔軟性を担保するものであり、財務規律の維持を前提としつつ、資本コストを意識した投資判断のもとで活用していきます。今後も、既存事業の深化と新規領域の拡張を両立させることで、収益機会の多様化と資本効率の向上を図り、持続的な企業価値の向上を実現していきます。

2025年度は、株主・投資家の皆様をはじめとして、様々なステークホルダーと対話を重ねた一年でした。CFO就任後、多くの方々と直接意見交換を行う中で、当社に対する期待の大きさとともに、資本効率や成長性に対する課題認識についても、あらためて深く理解することができたと感じています。また、足元では金利上昇を背景として資本コストが強く意識される環境に変化しており、資本市場との対話の重要性は、これまで以上に高まっていると認識しています。私は、対話を通じて得られた外部からの視点を真摯に受け止め、当社の経営に具体的に反映していき、意思決定の質を高めていくことが、中長期的な企業価値の向上につながると考えています。

私自身、経営企画に携わってから数えて、今回で4回目の経営計画の策定に臨むことになります。初めて策定に関与した2014年当時と比較すると、当社の営業利益は現在では3倍強の水準にまで成長しており、着実に企業としての成長を積み重ねてきたと実感しています。一方で、資本市場から求められる水準は年々高まっており、その期待に応えるためには、これまで以上に成長の質とスピードを意識した経営が求められていると認識しています。次期経営計画については現在議論を重ねていますが、どのような目標であっても、当社らしく一つひとつの取り組みを着実に積み重ね、その達成に向けて確実に歩みを進めていく姿勢を示していきたいと考えています。今後も、ステークホルダーの皆様との対話を通じて得られる示唆を経営に活かし続けることで、より強固で持続可能な企業価値の向上を実現していきます。引き続き、ご理解とご支援を賜りますようお願い申し上げます。